公共物業維權,業主都在爭什么?(二)
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 時間:2018-08-17 14:13:05 | 瀏覽:次 | 來源:

 

未計入公攤的房屋,是否歸全體業主所有

 

碧湖花園小區由金特公司開發建設,2002年取得建設工程規劃許可證,2005年通過工程竣工驗收備案。建設工程規劃許可證載明該項目中3#樓一層HS2及二層HS1、HS2單元建筑功能劃分為“小區配套會所(活動室)、物業管理”,建成后在構造上具有獨立性,尚未進行權屬登記。在產權面積測算時,上述面積并未計入3#樓的公攤面積中,并分攤了該幢樓的樓梯、過道面積。金特公司于2008年清算注銷后,將上述房屋相關權益轉歸海晟公司享有,現由海晟公司實際控制。

 

2016年10月,碧湖花園業委會起訴要求確認上述房屋歸屬于小區全體業主所有,海晟公司將訟爭房屋交付給小區全體業主。廈門中院二審審理后判決,海晟公司將訟爭房屋交付給碧湖花園小區全體業主。

 

胡林蓉分析,此案的焦點問題在于物權法施行前小區物業管理用房的權利歸屬。

 

2007年10月1日起施行的物權法第七十三條規定:“建筑區劃內的道路,屬于業主共有,但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地,屬于業主共有,但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房,屬于業主共有。”此案的特殊性在于,碧湖花園的規劃、興建、竣工均發生在物權法施行之前。開發商認為,當時的購房合同并未約定物業管理用房的權屬,業主也未向開發商付款。因物業管理用房的建設費用由開發商支付,所占面積未納入公攤面積,根據誰投資誰受益的原則,物業管理用房應歸開發商所有,屬開發商的“專有部分”。

 

法官指出,首先,從規劃設計上看,訟爭房屋的建筑功能為“小區配套會所(活動室)、物業管理”。未經規劃變更,開發商不得擅自變更用途。其次,從法律規定上看,2003年國務院《物業管理條例》規定,建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房,其所有權屬于業主。訟爭房屋的規劃設計中包含“物業管理”功能,屬物業管理用房。參照《物業管理條例》及物權法的相關規定,所有權應屬于全體業主。再次,從業主購房款的價格構成上看,根據1999年《福建省商品房交易價格行為規則(試行)》的規定,商品房銷售價格已包含按國家有關規定應承擔的開發小區內基礎設施建設費和公共設施配套建設費,并不得在公開標明的商品房價格外加收任何費用。故開發商以建造費用由其所出、所占面積未計入公攤面積為由主張訟爭房屋歸其所有,理據不足。因此,碧湖花園業委會要求海晟公司將訟爭房屋交付小區業主使用的請求,應予支持。

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